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Immobiliare BONINI

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Notizie interessanti dal mondo immobiliare

Pubblicato il 7 agosto 2017 da MASSIMILIANO BONINI in Informazioni utili

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Sempre più ci si presenta con persone che non sono abilitate a trattare la vendita o locazione che sia. Può sembrare strano ma anche noi Agenti Immobiliari abbiamo il nostro tesserino di riconoscimento .

tesserino di riconoscimento

Secondo il principio espresso dalla Sezioni unite della Cassazione con la sentenza 19161, depositata il 3 agosto 2017, il procacciatore d’affari che svolge la sua funzione in materia di immobili e aziende deve essere iscritto all’elenco dei mediatori, pena la perdita della provvigione.

Nella sentenza che tratta la causa tra il proprietario di un immobile industriale che si era rifiutato di pagare le provvigioni (8% in tutto) a una procacciatrice d’affari professionale, non iscritta all’ elenco dei mediatori , che aveva procurato gli acquirenti, viene evidenziata la differenza sostanziale tra il mediatore (legge 39/89 e Dlgs 59/2010), che mette in contatto le parti «senza essere legato ad alcuna da rapporti di collaborazione, di dipendenza e di rappresentanza» (articolo 1754 del Codice civile), e il procacciatore d’affari, che con un mandato a titolo oneroso si occupa invece solo degli interessi del preponente.

elenco dei mediatori

Il principio finale espresso dalle Sezioni Unite parte dalla considerazione che la legge 39/89 prevede tre sezioni del ruolo degli «agenti in affari e mediazione»: agenti immobiliari, agenti merceologici e agenti con mandato a titolo oneroso, prescrivendo che l’iscrizione al ruolo, per coloro che svolgono attività a titolo oneroso per la conclusione di affari relativi a immobili o aziende, sia richiesta in ogni caso, anche quando l’attività viene esercitata in modo occasionale o discontinuo.

Il Dlgs 59/2010 ha poi cambiato le regole d’accesso a Registri imprese o ai Repertori delle notizie economiche e amministrative (Rea) , che hanno sostituito ruoli e sezioni. Ma non ha affatto abrogato le regole sulla corresponsione della provvigione, che non spetta se manca l’iscrizione (come la Cassazione ha confermato più volte). La Cassazione rileva anche che se il procacciatore (in quanto tale) opera stabilmente con un preponente si configura allora un rapporto d’agenzia , che esula dall’applicazione della legge 39/89 e dal Dlgs 59/2010.

Registri imprese o ai Repertori delle notizie economiche e amministrative (Rea)

Quindi, proseguono le Sezioni Unite, dato che l’elemento comune tra mediatore e procacciatore è «l’attività di intermediazione diretta a favorire tra terzi la conclusione di un affare», mentre l’elemento distintivo è l’imparzialità, requisito che il procacciatore non deve possedere, agendo “nell’interesse esclusivo del preponente”. Questa seconda figura negoziale individua quindi un’attività di “mediazione atipica”, mentre il mediatore svolge la «mediazione tipica». E anche rifacendosi alle distinzioni operate dalla legge 39/89 (articolo 8, comma 1), le Sezioni unite hanno stabilito che «è configurabile, accanto alla mediazione ordinaria, una mediazione negoziale cosiddetta atipica, fondata su un contratto a prestazioni corrispettive, con riguardo anche a una sola soltanto delle parti interessate (c.d. mediazione unilaterale). Tale ipotesi ricorre nel caso in cui una parte, volendo concludere un singolo affare, incarichi altri di svolgere un’attività intesa alla ricerca di una persona interessata alla conclusione di un determinato affare a determinate, prestabilite condizioni, e proprio per il suo estrinsecarsi in attività di intermediazione, rientra nell’ambito di applicabilità della disposizione prevista dall’art. 2, comma 4, della legge 39/89, che, per l’appunto, disciplina anche ipotesi atipiche di mediazione per il caso il cui oggetto dell’affare siano beni immobili o aziende. Ove oggetto dell’affare siano altre tipologie di beni – segnatamente beni mobili – l’obbligo di iscrizione sussiste solo per chi svolga la detta attività in modo non occasionale e quindi professionale o continuativo, Ove ricorra tale ipotesi, anche per l’esercizio di questa attività è richiesta l’iscrizione nell’albo degli agenti di affari in mediazione di cui al menzionato art. 2 della citata legge 39/89 (ora, a seguito dell’abrogazione del ruolo dei mediatori, la dichiarazione di inizio attività alla Camera di Commercio, ai sensi dell’art. 73 del Dlgs 59/2010), ragion per cui il suo svolgimento in difetto di tale condizione esclude, ai sensi dell’art. 6 della stessa legge, il diritto alla provvigione» .

Per studiare la performance della correlazione tetracorica, ne avevo valutato il comportamento impostando uno studio di simulazione . Nelle simulazioni avevo considerato variabili con 500 osservazioni ciascuna: la funzione di R che avevo adottato per stimare coefficiente di correlazione tetracorica si avvale infatti del criterio della massima verosimiglianza, il quale necessita di dimensioni campionarie abbastanza elevate.

La numerosità campionaria utilizzata nella precedente simulazione appare però decisamente irrealistica in molti contesti di ricerca. Ho quindi ripetuto la stessa simulazione alterando la numerosità campionaria, che è stata ridotta a 50 unitagrave (il codice R utilizzato è riportato alla fine del post).

Fra i vari casi che avevo esaminato precedentemente, ora ne ho considerati solo due: un caso con item di uguale difficoltà, in cui la probabilità di successo è pari a P = 0.50 per entrambe le variabili, e un caso in cui i due item presentano difficoltà diverse, con una probabilità di successo pari a P = 0.75 per la prima e P = 0.25 per la seconda. I risultati sono riportati nella figura sottostante; per i dettagli su come leggere la figura si rimanda al Sandali bianchi per bambina OcaLoca GC6gk
.

Quando la probabilità di comparsa delle due modalità è omogenea fra le variabili (grafico di sinistra), i risultati sono analoghi alla simulazione descritta nel precedente articolo, in cui la numerosità campionaria era elevata.

Diversamente, quando le due variabili presentano “difficoltà” opposte (grafico di destra), anche la correlazione tetracorica inizia a evidenziare una tendenza a sottostimare le correlazioni più elevate. L’entità della sottostima non è grave come per l’indice di Pearson, ma comunque non è trascurabile. In alcuni casi, la correlazione tetracorica presenta una tendenza a stimare con valori negativi delle correlazioni che in realtà sono pressocchè nulle, e questi valori in alcuni casi si avvicinano anche a -0.5: si tratta di stime anomale la cui origine andrebbe approfondita.

Quindi, quando si lavora con numerosità campionarie contenute, anche con la correlazione tetracorica si può presentare un problema di sottostima dell’entità della relazione tra le variabili; tutto sommato, comunque, quest’indice sembra reggere meglio rispetto all’indice di Pearson.

library(psych) # Settings n <- 50 hitProb <- c(0.5,0.5) # c(0.75,0.25) iter <- 1000 # Simulation set.seed(27) z1 <- qnorm(1-hitProb[1]) z2 <- qnorm(1-hitProb[2]) index <- matrix(NA,nrow=iter,ncol=3) colnames(index) <- c("true","pearson","tetra") for(i in 1:iter) { s <- runif(1,0.5,4.5) x1 <- rnorm(n) x2 <- x1+rnorm(n,sd=s) x1z <- (x1-mean(x1))/sd(x1) x2z <- (x2-mean(x2))/sd(x2) x1d <- as.numeric(x1z > z1) x2d <- as.numeric(x2z > z2) index[i,1] <- cor(x1z,x2z) index[i,2] <- cor(x1d,x2d) index[i,3] <- tetrachoric(cbind(x1d,x2d))$rho[2,1] } # Graph lim <- c(-0.6,1) col <- c(pearson=”#af0000″,tetrac=”#0c5d87″) plot(index[,1],index[,2],xlim=lim,ylim=lim,col=col[1], xlab=”True correlation”,ylab=”Observed correlation”) points(index[,1],index[,3], col=col[2]) lines(lowess(index[,1],index[,2]),col=col[1],lwd=2) lines(lowess(index[,1],index[,3]),col=col[2],lwd=2) abline(0,1,lty=2) legend(“topleft”, c(“Pearson (0/1)”,”Tetrachoric”),col=col,lty=1,lwd=2,bty=”n”) [/code]

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